主题：二次房改:不求“居者有其产”但求“居者有其屋”

到2030年中国基本上完成工业化的时候，在15亿人口中将有12亿城市人口，城市化率超过80％。目前如果不算进城打工的农民，真正的城市人口只有4.5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而同期的经济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48％，所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长，是导致地价与房价加快增长的根本原因。

房价的上涨与地产商“捂地”行为有关，但是捂地行为是建筑在土地供给长期短缺的基础上，地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性，才敢出巨资大量囤积土地。未来20年中国的非农土地供给只有2000多万亩，每年也就100多万亩，分配到中国的几百个大城市，每个城市每年也就数千亩，其中的大部分还要用到工、商、医疗、文教和城市基础设施建设中去，能分配给房地产业的还能有多少呢？土地短缺的根本原因并不是捂地造成的，长期来看,我国房价上涨的压力还是很大的。

一、地价上涨压力是个长期问题

“新国十条”的出台后各方的评论众说纷纭。本轮以打压楼市价格为目的的房地产调控与2005年的那次会否一样——以无果而终走到了尽头我们还需要拭目以待。笔者认为,政策的有效性往往是由一个国家的要素禀赋条件决定的。并不是政策越严厉就离政策目标越接近，反而可能是南辕北辙。

在地产的领域，人是需求因素，土地是供给因素，人多地少就是在地产领域需求方长期大于供给方，这样就必然产生地价的长期上涨趋势。

经济的增长是一个财富创造的过程，人类所创造出的财富可以分成商品与货币两方面，从商品角度看就是财富的供给，从货币角度看就是财富的需求。如果在单位土地上所能创造的财富不断增长，对单位土地的货币需求就会不断增长，单位土地的价值也就会随其增长，这就是地价上涨的机理。由此看，是因为在有限土地上连续的经济增长引起了地价上涨，所以单位土地产出率的增长率，就应当是地价增长率的指数。

从我国的具体情况看，2000年全国城市建成区面积为2.24万平方公里，当年现价GDP为9.92万亿元，单位城市面积GDP产出率为4.42万亿元/万平方公里，到2008年，全国城市建成区面积增长到3.63万平方公里，当年现价GDP为30.1万亿元，单位城市面积GDP产出率为8.29万亿元/万平方公里，这8年平均的城市土地产出率为8.2％，而同期全国商品房价年均增长率为7.6％，两者十分接近，由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。由于房价不等于地价，地价包含在房价中，而自2000年以来地价占房价的比重一直是上升趋势，所以如果是计算地价增长率，应该比房价增长率更接近土地产出率的增长率。

地价的增长率接近单位土地产出率的增长率并非偶然现象，而是验证了我们在前面所分析的道理，即在单位土地面积上累积的需求增长是提升地价的唯一动力。因此，我们计算中国的长期地价增长前景就有了一个依据，即可以把单位土地产出率的增长率，大体上当作地价上涨率来看，这样就给我们推算出到2030年的中国地价找到了一条途径。我们只要能够测算出到2030年中国的城市GDP总值和未来20年内中国非农用地的可供量，据此计算出2030年的城市单位土地产出率，并且有当前全国城市土地产出率和地价总值，就可以大体测算出到2030年中国的地价总值了。

需要说明的是，我在这里使用的GDP数据是全国数据而非全国城市数据，主要原因是数据获得困难。由于全国城市集中了85％以上的经济产出，所以用全国GDP代替城市GDP不会有太大出入。在计算2030年中国城市土地产出率时，我们仍然用全国GDP增长来代替城市GDP总值，因为越接近工业化后期，城市经济集中的经济产出只会越多，不会越少。

目前还没有全国的城市地价总值的统计数据，我最近看到汇丰银行的一个研究报告，其中估计2008年中国的地价总值是100万亿元人民币，如果按2008年全国城市建成区面积3.63万平方公里计算，中国城市当年每平方米的平均地价就是2780元。前面也计算出了2008年中国城市单位土地产出率是8.29万亿元/万平方公里。